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Diagnostic Plomb - CREP

 

Diagnostic immobilier plomb obligatoire en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, CREP ou le constat de risques d'exposition au plomb

 

Le diagnostic immobilier plomb est un bilan technique immobilier obligatoire à réaliser par un propriétaire/vendeur d'un bien immobilier construit avant le 01 janvier 1949. C'est en effet en 1949 après la découverte de la haute nocivité de cet élément que l'usage du plomb dans les nouvelles constructions, notamment dans les revêtements des biens, a été interdit d'une façon définitive. Le plomb est en effet en cas de contact direct très nocif pour l'organisme humain et affecte particulièrement les femmes enceintes et les tout petits enfants en provoquant chez eux les maladies plus connues sous le nom de saturnisme. Le diagnostic immobilier plomb est donc le septième des diagnostics immobiliers pouvant être obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier et le troisième des diagnostics immobiliers pouvant être obligatoire en cas de location d'un bien immobilier.

 

 

 

Comment est effectué un diagnostic immobilier plomb ou le CREP (constat de risques d'exposition au plomb)?

 

Le diagnostic immobilier plomb est effectué dans la totalité des pièces composant le bien immobilier et ce diagnostic immobilier vente et location porte essentiellement sur les revêtements du bien, notamment sur les peintures (concentration du plomb dans le mélange composant la peinture). Le diagnostiqueur immobilier plomb inspecte la présence du plomb dans la totalité des pièces, note les locaux qui ont été inspectés et ceux qui n'ont pas pu être visités.Le rapport du diagnostic immobilier plomb doit clairement indiquer les raisons de l'indisponibilité des locaux du bien immobilier qui devaient être visités et éventuellement programmer une visite et donc diagnostic immobilier plomb complémentaire dans la recherche d'une présence du plomb dans ces locaux.

 

 

 

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier plomb vente et d'un diagnostic immobilier location?

 

Le diagnostic immobilier plomb n'a pas la même durée de validité en cas de vente et en cas de location d'un bien immobilier. Ainsi un diagnostic immobilier plomb vente a une durée de validité de 1 an, alors qu'un diagnostic immobilier plomb location & une validité de 6 ans.

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DIAGNOSTIC PLOMB - CREP

 

Mesures de prévention en cas de vente (CSP : art. L. 1334-6 et L. 1334-9)

 

Mesures de prévention en cas de location (CSP : art. L. 1334-7 et L. 1334-9 / loi du 6.7.89 : art. 3-1)

 

Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif à usage d'habitation (CSP : art. L. 1334-8)

 

Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite (CSP : art. L. 1334-9 à L. 1334-11)

 

 

DIAGNOSTIC PLOMB - CREP

Le dispositif de lutte contre le saturnisme (loi du 9.8.04 / Code de la santé publique : art. L. 1334-1 à 1334-12 et R. 1334-1 à R. 1334-13 ; décret du 25.4.06 : JO du 26.4.06, arrêtés du 25.4.06 : JO du 26.4.06)

L'entrée en vigueur de ce dispositif prévu par la loi du 9.8.04 était conditionnée à la parution de textes réglementaires. Un décret d'application, ainsi que quatre arrêtés, ont été publiés au Journal officiel le 26 avril 2006. Le dispositif est donc applicable à compter du 27.4.06.

 

Le constat de risque d'exposition au plomb (CSP : art. L. 1334-5 et L. 1334-10, art. R. 1334-10 à R. 1334-12)

Le contenu du CREP

 

Le document présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X, est supérieure ou égale à 1 mg/cm².
La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.
Est annexée à ce constat une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

  • L'auteur du constat

Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié (CSP : art. R. 1334-11).
L'auteur du constat doit être couvert par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle.
Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise ce constat (CCH : art. L. 271-6).

  • Cas où le CREP doit être produit (CSP : art. L. 1334-6 à L. 1334-8)

- en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1.1.49 : le vendeur doit fournir un CREP qui sera contenu dans le dossier de diagnostic technique (CCH : art. L. 271-4 à L. 271-6) ;
- en cas de location d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation construit avant le 1.1.49 : le bailleur doit fournir au locataire un CREP, cette mesure étant applicable aux nouveaux contrats de location à compter du 12.8.08 ;
- lors de certains travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 ;
- en l'absence de travaux, au plus tard le 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l'habitation et construit avant le 1.1.49 devront avoir fait l'objet d'un CREP.

 

 

Mesures de prévention en cas de vente (CSP : art. L. 1334-6 et L. 1334-9)

Le vendeur a l'obligation d'annexer un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1.1.49.

  • Un constat de risque d'exposition au plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.
Par rapport au dispositif antérieur :
- l'obligation d'annexer le document n'est plus circonscrite à des zones délimitées par le préfet mais concerne l'ensemble du territoire national ;
- le constat d'exposition au plomb n'est plus exigé qu'une seule fois lors de la promesse de vente. C'est seulement si la vente n'est pas précédée d'une telle promesse que le constat devra être annexé à l'acte de vente définitif.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Pour les ventes en cours, si le vendeur a déjà fait établir un état des risques d'accessibilité au plomb sur son lot (ERAP) en application de l'ancienne réglementation, celui-ci peut être annexé et a la valeur de CREP, à condition qu'il soit en cours de validité au jour de la conclusion de la transaction immobilière, c'est-à-dire qu'il ait moins d'un an. A l'issue du délai précité, la vente suivante de ce bien nécessitera l'établissement d'un CREP.

  • Le constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse et de l'acte authentique de vente.

Si lors de la signature du contrat, le délai est dépassé, un nouveau constat doit être annexé au contrat.

Dans le cas particulier de la vente d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le constat de risque d'exposition au plomb ne concerne que les parties privatives affectées au logement. L'arrêté du 25.4.06 prévoit que ' le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs '.
Toutefois, à compter du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP (cf. § Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble).

  • En présence d'un constat établissant l'absence de plomb dans les revêtements (ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil précité), il n'y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation. Le constat initial sera joint à chaque mutation (peu importe sa date d'établissement). En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb).

 

 

Mesures de prévention en cas de location (CSP : art. L. 1334-7 et L. 1334-9 / loi du 6.7.89 : art. 3-1)

Le propriétaire bailleur a l'obligation d'annexer le CREP à tout nouveau contrat de location à compter du 12.8.08.

  • Le constat devra être annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation construit avant le 1.1.49. A la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans.

L'absence dans le contrat de location du CREP constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur.
Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).
Le texte précise également que le constat est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.
Dans le cas d'une location dans un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété, l'obligation ne concerne que les parties privatives du logement. L'arrêté du 25.4.06 prévoit que ' le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs '.
Toutefois, à partir du 12.8.08, les parties à usage commun d'un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l'objet d'un CREP (cf. & Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble).

  • Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil précité, le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu'il y ait lieu d'établir un nouveau constat. En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite).

 

 

Mesures de prévention sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif à usage d'habitation (CSP : art. L. 1334-8)

  • En cas de travaux
    • Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb.
    • Sont visés les travaux susceptibles de produire des poussières ou écailles de peinture (tel est le cas des travaux comportant la création d'ouvertures, la rénovation ou le remplacement d'une huisserie).
    • Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil limite, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En revanche, des mesures sont prévues si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb (cf. § Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite).

       
  • En tout état de cause, les revêtements des parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le 1.1.49, devront avoir fait l'objet au plus tard le 12.8.08 d'un constat d'exposition au risque de plomb (sans condition de travaux).

 

 

Mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite (CSP : art. L. 1334-9 à L. 1334-11)

Dans les cas où l'établissement d'un CREP est requis (vente ou location de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1.1.49, travaux portant sur les parties communes, et parties à usage commun d'un immeuble collectif sans travaux à compter du 12.8.08), une obligation de travaux est prévue par la loi dès lors que le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite.

  • Le propriétaire doit, le cas échéant, informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné et procéder, sans attendre l'intervention du préfet, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants (CSP : art. L. 1334-9).
  • Cas particulier de la location : la non réalisation desdits travaux avant la mise en location du logement, constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
  • En outre, si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d'humidité, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet (CSP : art. L. 1334-10).
  • Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires (à la charge du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement), y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou la population (CSP : art. L. 1334-11 et art. R. 1334-13 pour la notion de travaux à risque).

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Source http://www.anil.org

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